Städtebauförderung in Sörup

In den Programmen der Städtebauförderung werden Finanzhilfen für Investitionen in die Erneuerung und Entwicklung von Städten und Gemeinde bereitgestellt. Damit sollen Kommunen als Wirtschafts- und Wohnstandort gestärkt werden. Finanziert werden die Maßnahmen innerhalb der Städtebauförderung über eine Drittelfinanzierung (Bund – Land – Kommune). Kommunen können sich über eine Antragstellung auf diese Finanzierungshilfen bewerben.

Durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden ausgewählte Gebiete mit städtebaulichen Missständen und Problemen gemäß § 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB innerhalb eines absehbaren Zeitraumes durch komplexe Gesamtmaßnahmen wesentlich verbessert oder umgestaltet. Die Weiterentwicklung bezieht sich nicht nur auf einzelne oder ein Grundstück, sondern auch ganze (Stadt-)gebiete. Die städtebauliche Gesamtmaßnahme setzt sich aus verschiedenen Einzelmaßnahmen zusammen, die über einen längeren Zeitraum durchgeführt werden. Diese einzelnen Maßnahmen sind zur Umsetzung der Ziele und Zwecke der Sanierung erforderlich und tragen zur Umsetzung des Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes bei.

Im Rahmen sogenannter vorbereitender Untersuchungen (gem. § 141 BauGB) wurde eine umfangreiche Analyse der städtebaulichen Situation des Ortszentrums erstellt und als Ergebnis ist ein zukunftsfähiges Sanierungskonzept entstanden. Grob umfassen die vorbereitende Untersuchungen inklusive des integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes eine Bestandsanalyse mit Identifikation von städtebaulichen Missständen im Untersuchungsgebiet, eine prozessbegleitende Beteiligung sowie eine daraus resultierende Definition von Entwicklungszielen und Maßnahmen zu dieser Zielerreichung. Auch wird die Notwendigkeit eines Sanierungsverfahrens abgewogen und ein Vorschlag zur Abgrenzung des Fördergebiets gegeben.

Der Berichtsentwurf und auch die Pläne und weiteren Anlagen können hier auf der Internetseite heruntergeladen werden. Siehe Downloadbereich.

Das integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept enthält einzelne Maßnahmen, die jeweils in kurzen Steckbriefen beschrieben werden (Kapitel 5.3). Im Plan 13 sind verortbare Maßnahmen in den Gebieten eingezeichnet.

In den vorbereitenden Untersuchungen können die Kosten für die Umsetzung der gebietsbezogenen Maßnahmen lediglich grob geschätzt werden. Die Kosten/Investitionen sind demnach in der angegebenen Höhe nicht bindend und konkretisieren sich erst im weiteren Planungsprozess.

Um die bauliche Situation der Bestandsgebäude im Untersuchungsgebiet zu erfassen, werden im Rahmen der VU gemäß Baugesetzbuch (BauGB §141) alle Gebäude (öffentlich und privat) durch äußere Inaugenscheinnahme durch den VU Gutachter (BIG Städtebau GmbH) erfasst und nach definierten Kriterien hinsichtlich ihrer Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe eingeschätzt bewertet. Sofern eine Immobilie im Maßnahmenplan eine gelbe Kennzeichnung aufweist bedeutet dies, dass durch die augenscheinliche Begutachtung von außen mittlere Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarfe an dem Gebäude festgestellt wurden, grün steht für niedrige Bedarfe. Auf dieser Grundlage lässt sich abschätzen, wie hoch der allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf im Untersuchungsgebiet ist und ob später ggf. Städtebauförderungsmittel für die Sanierung von Gebäuden im Privateigentum zur Verfügung gestellt werden können.

1. Phase: Vorbereitung der Sanierung (vgl. § 140 BauGB)

In der ersten Phase werden unter anderem die Ziele und Zwecke der Sanierung bestimmt und ein Sanierungskonzept festgelegt. Im Rahmen sogenannter vorbereitender Untersuchungen wird eine umfangreiche Analyse der städtebaulichen Situation der Gemeinde erstellt – das Ergebnis ist ein zukunftsfähiges Sanierungskonzept. Die Sanierungsziele und das Sanierungskonzept ergeben sich aus den „vorbereitenden Untersuchungen mit integriertem städtebaulichen Entwicklungskonzept (VU/IEK)“. Auch kann ein förmliches Sanierungsgebiet festgelegt werden.

2. Phase: Durchführung der Sanierung (Grundlage ist die Sanierungssatzung und das Sanierungskonzept) (vgl. §146 ff. BauGB)

Ein Großteil der Einzelmaßnahmen wird von der Gemeinde veranlasst, unter anderem die Umgestaltung von öffentlichen Straßen, Wegen und Plätzen. Die Durchführung privater Baumaßnahmen erfolgt, wie auch außerhalb von Sanierungsgebieten, durch die Eigentümer*innen oder den Erbbauberechtigten.

3. Abschluss der Sanierung (vgl. §§ 154, 162 f. BauGB)

Das Verfahren eines Sanierungsgebietes erstreckt sich auf ca. 15 Jahre. In diesem Zeitraum können Maßnahmen umgesetzt werden.

Zur Vorbereitung von geplanten Sanierungsmaßnahmen kann die Gemeinde ein Gebiet als Sanierungsgebiet gemäß BauGB festlegen ($ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Die Festlegung geschieht bei der Vorbereitung der Sanierung. Ein Sanierungsgebiet muss gewisse Voraussetzungen erfüllen, denn es müssen städtebauliche Missstände vorliegen, die durch Sanierungsmaßnahmen zu beheben sind. Das Sanierungsgebiet wird dabei so begrenzt, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Mit dem Sanierungsgebiet bzw. der Sanierungssatzung ergeben sich rechtliche Möglichkeiten zur Unterstützung und Steuerung der Sanierung. Die Festlegung eines Sanierungsgebietes wird daher bei der Vorbereitung der Sanierung sorgfältig geprüft.

Das Verfahren wird sich auf ca. 10 – 15 Jahre erstrecken. Zunächst ist für jedes Gebiet eine Sanierungssatzung von der Kommune rechtskräftig zu beschließen und bekannt zu geben. Am Ende des Verfahrens wird mit der Satzung auch das jeweilige Sanierungsgebiet aufgehoben.

Zur Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme kann die Gemeinde einen Sanierungsträger gemäß § 158 und § 159 BauGB beauftragen. Ein Sanierungsträger wird beauftragt, um eine zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen zu gewährleisten. Infolge einer öffentlichen Ausschreibung ist die BIG Städtebau GmbH – ein Unternehmen der BIG-BAU seitdem als treuhänderischer Sanierungsträger für die Gemeinde tätig. Die BIG Städtebau GmbH unterstützt die Gemeinde Sörup unter anderem bei Verwaltungsaufgaben und im Planungsprozess und dient auch bei allgemeinen Fragen als Ansprechpartner.

Jedes Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet erhält einen Sanierungsvermerk im Grundbuch. Die Eintragung dient als Hinweis, dass ein Sanierungsgebiet besteht. Das Grundbuchamt trägt den Sanierungsvermerk auf Antrag der Gemeinde ein. Diese Eintragung bezweckt, dass das Grundbuchamt und interessierte Personen von der Tatsache des Bestehens einer Sanierungssatzung und ihrer Rechtsfolgen, soweit sie für den Grundstücksverkehr Relevanz hat, Kenntnis erhalten und ihr Verhalten hierauf einrichten können. Durch die Eintragung entstehen den Eigentümer*innen keine Kosten. Eine Wertminderung einer Immobilie/eines Grundstücks ist nicht zu erwarten. Insgesamt sind die Maßnahmen der Sanierung darauf ausgelegt, positive Auswirkungen auf die Grundstücke im Sanierungsgebiet zu haben.

Für Personen mit Grundeigentum im Sanierungsgebiet gibt es sowohl Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung nach §§7h, 10f Einkommensteuergesetz (EStG) als auch im Einzelfall Zuschüsse aus Städtebauförderungsmitteln. Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist, dass ein Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf nach § 177 BauGB vorhanden ist, ein Beschluss der Gemeinde vorliegt und eine Modernisierungs- und Instandsetzungsvereinbarung mit der Kommune geschlossen wurde.

• Nach Abschluss der Sanierung, ggf. in 10-15 Jahren, wird die Sanierungssatzung aufgehoben. Sofern dann durch die umgesetzten gebietsbezogenen Maßnahmen Grundstücke im Sanierungsgebiet einen Lagewertvorteil (sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung) erfahren haben, ist die Kommune verpflichtet, Ausgleichsbeträge von Personen mit Grundeigentum zu erheben (§§ 152 bis 156 BauGB).
• Seriöse Aussagen über die Höhe der Beiträge können zu diesem Zeitpunkt nicht getroffen werden. Dies hängt ganz wesentlich von den bis zum Abschluss der Sanierung durchgeführten Maßnahmen im Gebiet ab. Die Beitragsermittlung erfolgt durch den örtlichen Gutachterausschuss.

Die Ausgleichsbetragsberechnung erfolgt nicht kostenorientiert und ist unabhängig von den Gesamtaufwendungen für die Sanierung (ist also keine Umlage der Sanierungskosten). Der unabhängige Gutachterausschuss ermittelt nach Abschluss der Sanierung, ob Grundstücke neben der allgemeinen Wertsteigerung einen Lagewertvorteil durch die umgesetzten gebietsbezogenen Maßnahmen erhalten haben. Hierbei wird jedes Grundstück einzeln betrachtet und die mögliche Abschöpfung betrifft nur den Bodenwert. Unter Umständen fallen keine Ausgleichsbeträge an. Darüber hinaus kann die Kommune von der Erhebung absehen, sofern der Aufwand der Erhebung unverhältnismäßig ist.

• Im Sanierungsgebiet besteht für Bauvorhaben des privaten und öffentlichen Grundstücksverkehrs sowie für Rechtsvorgänge wie den Verkauf von Grundstücken/Wohneigentum, die Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts oder von grundbuchrechtlichen Belastungen von Grundstücken/Wohneigentum sowie für Miet- und Pachtverträge eine Genehmigungspflicht durch die Gemeinde. Dabei hat die Gemeinde zu prüfen, ob das beabsichtigte Vorhaben die Sanierung voraussichtlich erschwert, verhindert oder unmöglich macht. In diesem Falle ist die Genehmigung nach § 145 BauGB zu versagen. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang bei der Gemeinde zu entscheiden. In besonders gelagerten Fällen kann die Entscheidungsfrist um bis zu drei Monate verlängert werden.
• Genehmigungen können in Einzelfällen versagt werden, wenn dadurch die Sanierung voraussichtlich wesentlich erschwert, verhindert oder unmöglich wird. Die Gemeinde besitzt durch diese Regelung eine Kontrollfunktion bei der Durchführung der Sanierung und kann im Einzelfall – unter den engen Voraussetzungen des § 145 BauGB – den Sanierungszielen zuwiderlaufende Absichten und Vorhaben verhindern.
• Laufende Instandhaltungsmaßnahmen bedürfen keiner sanierungsrechtlichen Genehmigung.